פרוייקטי בניה

קבוצת רכישה

אם תשאלו כל אזרח ישראלי שנמצא במדינה בעשר השנים האחרונות, הוא יגיד לכם ללא חשש כי הבעיה הגדולה ביותר אשר מבטאת את יוקר המחיה הגבוה בישראל, היא מצוקת הדיור. שוק הנדל"ן במדינה כיום מספק היצע מאוד נמוך, בעוד הביקוש בשיאו, ולכן - המחירים עולים ללא הפסקה. אחת הדרכים להפחית עלויות ולהשיג בית חדש במחיר שפוי יותר, לכאורה, היא גיבוש קבוצת רכישה.

כאשר מיזם נדל"ני יוצא לדרך, הוא כולל לא מעט גורמים. בשיטה המסורתית, היזם הוא שאחראי על כל היבטיה, מקניית הקרקע, דרך התכנון של הפרויקט, ביצועו בפועל ושיווקו, עד לאכלוס הסופי של כל הדירות בפרויקט החדש. קבוצות הרכישה אומרת אחרת: תנו לבעלי הדירות העתידיים לעשות את העבודה בעצמם, ואף לחסוך קצת כסף באותה דרך.

אף אחד לא אמר מעולם שהדרך להקים פרויקט עוברת בהכרח בין ידיו של הקבלן. זה אדם שאמנם מעורה ומכיר כל פרט בעולם הנדל"ן, אבל אם קבוצה של אנשים רוצה לבצע את המלאכה בעצמה, מדוע שלא תעשה זאת? כך, במהלך שהוא כמעט ייחודי לישראל מבחינת היקפו, פועלות היום לא מעט קבוצות רכישה שבמסגרתן נבנים פרויקטים בכל רחבי הארץ.

איך בדיוק עובדת קבוצת רכישה?

ממש כמו שעובד יזם נדל"ן ותיק: ראשית, מתארגנת הקבוצה ומתגבשת לכדי גוף צרכני אחד. אותם חברים בגוף צריכים כמובן לחתום על הסכם אשר מחייב את כולם, לגבי האינטרסים המשותפים והמטרות המשותפות שלהם. לאחר השלב הזה, אשר קובע גם משפטית את מעמדה של הקבוצה, אפשר להמשיך.

השלב הבא הוא איתור הקרקע עליה ייבנה הפרויקט. כמובן שהקרקע הזו חייבת להיות קרקע עם ייעוד מתאים לבנייה (אגב, קבוצת רכישה לא חייבת להתגבש רק סביב הקמת בניין מגורים, אלא גם, נניח, סביב הקמה של בניין משרדים) ולאחר שזו נמצאה ומוסכמת על כולם - היא נרכשת באופן שווה, כפי שסוכם מראש, על ידי חבריה.

לאחר קניית הקרקע, כאשר הזכויות הן של חברי הקבוצה כולם, עוברים לשלב הבא: מציאת הקבלן המבצע. זהו האדם שיהיה אחראי על גיבוש תכניות הבנייה בהתאם לבקשת חברי הקבוצה, ועל הקמת הפרויקט בפועל, עד לסופו. החברים יכולים לבקש הצעות מחיר מכמה קבלנים כמובן, ולהחליט מי מהן היא הטובה ביותר.

בזמן הזה, בעוד הקבלן נערך לעבודות בשטח, מתבצע השלב הבא - שנחשב לאחד הבעייתיים בקרב קבוצות רכישה - והוא ההחלטה לגבי זהות הנכס בו יזכה כל חברה בקבוצה. אם מדובר בפרויקט צמוד קרקע, ההחלטה תהיה לגבי מיקום הבית באותו אזור. אם מדובר בפרויקט של הקמת בניין משותף, החברים יצטרכו להחליט מי מקבל איזו דירה באיזו קומה ובאיזה כיוון.

כמובן שבמקרים כאלו, מתגלעים לא מעט סכסוכים, משום שהקומה העליונה, מן הסתם תהיה יוקרתית יותר מהקומה הראשונה. כמובן שהמחירים ישתנו בהתאם, אך לרוב לא יקרה מצב בו כולם מרוצים. לכן, קבוצת רכישה שרוצה לעבור את השלב הזה בשלום, צריכה להחליט מראש על ביצוע הגרלה או כל מהלך נטרלי אחר לחלוקת הנכסים.

עם סיום העבודות, הסתיימה למעשה ה'הרפתקה' וכל אחד מחברי הקבוצה יכול להיכנס לדירתו וליהנות ממנה. מאחר ובקבוצות הרכישה התשלום מתבצע לאורך כל שלבי הפרויקט, אין צורך לגייס סכום כסף אדיר לקראת הכניסה והאכלוס בפועל.

מה הם היתרונות מהם נהנית קבוצת רכישה?

נתחיל מהדברים הפשוטים יותר: ראשית, הצטרפות לקבוצה כזו משמעה מתן אפשרות לדייר העתידי לבחור את שכניו. לרוב, קבוצות רכישה מתאגדות בין חברים או אנשים יחידים בעלי מכנה משותף, ולכן השכנים שיהיו בפרויקט הזה הם לא אנשים עלומים.

שנית, מאחר וכל הדירות בפרויקט נמכרות מראש (אחרת אף קבוצת רכישה לא תוכל לממש את שאיפתה), אין שום צורך לבצע פעולות שיווק ופרסום, במטרה למשוך קונים. בכך, חוסכים אנשי הקבוצה כסף רב, שהיה מוצַא על ידי הקבלן המבצע למטרה זו - וכמובן נכלל בתוך המחיר הסופי של הדירה.

יתרון נוסף הוא בכך שאין כאן את פער הרווח, בין העלות של העבודות עבור הקבלן לבין מה שכל דייר משלם בפועל. הדיירים בפרויקט שנבנה במסגרת קבוצת רכישה משלמים על העלות נטו של הפרויקט, כלומר - אף אחד לא 'גוזר עליהם קופון'.

אבל, היתרון הגדול ביותר של קבוצת רכישה הוא בעובדה שמדובר בגוף אשר נחשב פרטי ולכן, הוא זכאי לפטור ממע"מ על רכישת הקרקע ועל אגרות הבנייה השונות, כמו גם להפחתה בשיעור מס הרכישה. הטבות אלו לבדן, יכולות להפחית את מחיר הנכס ביותר מ-10%. חשוב לציין כאן, כי רשויות המס בודקות בצורה מדוקדקת קבוצות בנייה, וישללו מהן את ההטבות במקרה בו ישנו קשר בין יזמי הקבוצה, מוכר הקרקע והקבלן.

ויש גם חסרונות...

כמובן שהעניין הזה אינו מושלם מכל צדדיו, ובכל יוזמה כזו ישנם גם חסרונות - אחרת לא היה אדם אחד בישראל ובעולם שהיה מבצע את עסקאות הנדל"ן שלו בצורה אחרת. אם כן, מה פוגע במוניטין של קבוצות הרכישה?

מעל לכל חשוב לזכור שכל עסקת נדל"ן שהיא כוללת סכומים של מיליוני שקלים ולפעמים גם עשרות מיליוני שקלים. בעיה כזו או אחרת בהתקדמות העבודות או ליקויים בבנייה (שיתורגמו לירידה בשווי הנכסים בעתיד) יביאו להפסדים קשים עבור אנשים פרטיים כאמור, שאינם, ברוב המקרים, בעלי ממון אינסופי.

מעבר לזה, מספיק שאחד מחברי קבוצת הרכישה יחליט להפסיק להזרים כספים לפרויקט (בשל מצוקה כלכלית, חרטה על המהלך או כל עניין אחר) כדי למוטט את היוזמה כולה. במקרה כזה, ייתכן שהעבודות ייעצרו לחלוטין - משום שאין די כסף לשלם לקבלן - או שיתר חברי הקבוצה יצטרכו לשאת בעול ההוצאות הנוסף, וזה לא תמיד אפשרי.

גם חוסר הניסיון של העוסקים בדבר יכול להשפיע על התוצאה הסופית. מאחר וחברי הקבוצה אינם אנשי נדל"ן מקצועיים ומנוסים, הם עשויים להיתקל באנשי מקצוע אשר מספקים עבודה באיכות ירודה או אפילו מתחמקים מהתחייבויות, מה שבוודאי יפגע בעתידו של הפרויקט ובתדמיתו.

כיום, ישנם לא מעט גופים אשר מציעים את שירותיהם עבור קבוצות כאלו. גופים אלו מתפקדים כמעין מנהליה של כל קבוצת רכישה, מסייעים לאנשיה במציאת אנשי המקצוע הנכונים, מוודאים שהפרויקט מתנהל כשורה ומסוגלים להתריע על בעיות, כמו גם להציע דרכים לפתרונן. אבל, מאחר ופועלים בישראל לא מעט גופים כאלו, חלקם קיקיוניים וחסרי ניסיון, כדאי מאוד להיזהר לפני שמפקידים את גורל הקבוצה בידיהם.

לקריאה נוספת:

  • www.ozar.mof.gov.il - דו"ח הוועדה לבחינת היבטי המס בקבוצות רכישה באתר רשות המסים
  • www.cbs.gov.il - מדדי רכישות ק.רכישה בכרטיסי אשראי על ידי צרכנים פרטיים ל-2012
  • www.knesset.gov.il - הטלת מס ערך מוסף על רכישת קרקע על ידי קבוצות רכישה

שירותים לקבוצות רכישה:

  • www.d.co.il - חיפוש עורכי דין מומחים לקבוצות רכישה, מאתר zap דפי זהב
  • www.cpa.co.il - שירותי ניהול כספי קבוצות רכישה, מאתר משרד רו"ח שטיינמץ עמינח ושות'