פרוייקטי בניה

איך נבחר משכנתא נכונה - המדריך המקוצר למסלולי המשכנתא

כשאנחנו ניגשים לבחור משכנתא כדאי להבין קודם כל בשביל מה רוצים את המשכנתא ואחר-כך להחליט איזה מסלול מתאים לנו ביותר. מדובר בהחלטה קשה שההשלכות שלה יורגשו שנים רבות לאחר שנעשה אותן, לטוב ולרע, כך שלא צריך לקבל אותה בקלות-דעת. הנה מדריך מקוצר למי שלא יודע איך לגשת לנושא.

למה לוקחים משכנתא?

משכנתא היא בעצם סוג הלוואה לסכומים גדולים לטווח ארוך, שהעירבון עבורה הוא שיעבוד של נדל"ן. בגלל הטווח הארוך, המשכנתא מלווה רבים מאיתנו למשך זמן רב וישנם אנשים שנפטרים ממנה רק בגיל מבוגר למדי. חלק מהמחאה החברתית הפוקדת את ישראל בשנים האחרונות היא סביב הסוגיה שאנשים אינם יכולים אפילו לממן משכנתא כדי לקנות בית - היות וכדי לקבל משכנתא צריך שיהיה לנו סכום התחלתי שהוא כשלעצמו גבוה. ככל שהסכום שבידינו נמוך יותר, ככה ההלוואה שנצטרך לקחת מהבנק תהיה גבוהה יותר, ותנאי הכניסה שלנו יהיו פחות טובים.

הסיבה הכי פופולארית לקחת משכנתאות בימינו היא למטרת רכישת נכס בשביל דיור. מדובר, אם חושבים על כך, בהחלפת שכר הדירה שאנחנו משלמים כל חודש לבעל הדירה בסכום קבוע שאנחנו משלמים לבנק - אלא שבסוף התהליך הדירה תהיה שייכת לנו ואנחנו לא זורקים את כספנו לשווא. אנשים לוקחים משכנתאות גם מסיבות אחרות, למשל, כדי להרחיב עסק פרטי קיים, בשביל מטרות אחרות כמו מימון נסיעות לימודי רפואה בחו"ל בעבור הילדים שלהם, או כיסוי האובר-דראפט בבנק. הלוואות מסוג זה נקראות "משכנתא לכל מטרה".

שיקולים בבחירת משכנתא

סוג הצמדה - כשאנחנו מחליטים על לקיחת משכנתא אנחנו צריכים להחליט איזה סוג הצמדה אנחנו מבקשים לריבית. האופציות רבות, כולל לוותר לחלוטין על הצמדה ולשלם סכום ריבית קבוע. ישנה הצמדה לריבית בישראל וישנה הצמדה למטבעות שונים כמו הדולר או היורו. מי שהצמיד לדולר לפני חמש שנים, למשל, מרוויח עכשיו בגדול בגלל הירידה של המטבע. לעומת זאת, מטבעות גם יכולים להתחזק ואז אנחנו נשלם ריבית גבוהה יותר.

סוג הריבית - ישנם כל מיני ריביות, חלקן קבועות וחלקן משתנות, והן קובעות איזה סכום עלינו לשלם בכל חודש או בכל תקופת תשלום לבנק. ריבית פריים היא סוג ריבית הנקבעת על ידי כל בנק בצורה עצמאית אבל המושפעת ממדיניות הריבית של בנק ישראל. ריבית ליבור, לעומת זאת, הוא סוג ריבית התלוי בבנקים העולמיים, וניתן להשתמש בה כדי לקבוע את ריבית המשכנתא.

טווח ההלוואה - משכנתא יכולה להיות בפרק זמן של חמש שנים, או שלושים שנה, הכול תלוי בסכום ההתחלתי שאיתו אנחנו מגיעים וכמה אנחנו מוכנים לשלם כל חודש.

הלוואות מיוחדות - הלוואה מסוג "גרייס" תאפשר לנו לשלם רק את הריבית על ההלוואה למשך התקופה המוגדרת ורק בתום התקופה נצטרך לשלם את הסכום המלא של ההלוואה, מידי חודש והלאה. הלוואת גישור, לעומת זאת, היא הלוואה זמנית שאנחנו יכולים לקחת בפרק הזמן שבין מכירת נכס אחד לקניית נכס אחר.

לפני שמחליטים על איזו משכנתא ללכת, תמיד כדאי להיוועץ במומחה משכנתאות שיסביר לנו היטב את השיקולים השונים של כל מסלול. הצעה שתיראה לנו אופטימאלית עשויה להתברר כמסוכנת או כבזבוז כסף מיותר בעבור דרגת השכר שלנו. בנוסף, כדאי להיוועץ באינטרנט ובכלי של מחשבון משכנתא כדי שנגיע ליועץ המשכנתאות עם הבנה של ההחלטות שאנחנו צריכים לקבל.